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杨楠| 官方答疑老师
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学员你好，我是来自会计教练的答疑老师，很高兴为你服务，请问有什么可以帮助你的吗？
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先区分业务模式，税负完全不同。
一、纯代收代付模式
需同时满足：公司与房东签订委托代理合同；公司不以自己名义与租客签租赁合同、不承担空置和租金风险；只按代收房费一定比例或固定金额收取代理服务费；不垫付房东房费；房费发票由房东开给租客，公司只就代理服务费开票。
发票取得：房东是个人业主的，可让房东到不动产所在地税务机关代开租赁发票，公司留存发票复印件/照片、委托代理合同、代收代付流水、房东签收凭证。公司不能把房东开给租客的房费发票作为自己的成本票；公司自身只就代理服务费确认收入并开票。
主要税费：
1.增值税：代收房费不计销售额；代理服务费按经纪代理服务，小规模纳税人现行可减按1%征收率。税额=含税代理费÷(1+1%)×1%。
2.附加税费：按实际缴纳增值税计算，城建税7%/5%/1%、教育费附加3%、地方教育附加2%，小规模可享受“六税两费”减半。
3.企业所得税：代理服务费计入收入，代收代付不计收入；相关人工、办公等成本费用可扣除，按利润和适用税率计算。
4.印花税：代理合同一般不属应税租赁合同；若另签租赁合同，按租赁金额千分之一，小规模可减半。个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。
5.房产税：公司不是产权人，不缴；个人所得税由房东承担，实务中代开发票时税务机关随征，公司留存完税凭证。
二、公司以自己名义向租客出租、再向房东支付租金（转租）模式
公司需向租客全额开票并全额确认租赁收入；向房东支付租金必须取得房东开具的租赁发票，否则企业所得税前不能扣除。个人房东可到税务机关代开增值税普通发票或专用发票。
主要税费：
1.增值税：若公司属于住房租赁企业并向个人出租住房，小规模纳税人按5%征收率减按1.5%计算。税额=含税租金÷(1+1.5%)×1.5%。若不符合住房租赁企业条件，
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