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　土地增值税：原则上可以办理清算

　　从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

　　各地的操作细则一般按规定作了细化。比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款，待工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

　　根据以上规定，土地增值税预缴时点，是项目全部竣工结算前。理论上说，项目竣工结算后，如能尽快完成土地增值税清算，后续销售并收取款项，就不用办理预缴，可以直接按照销售尾盘，进行纳税申报。值得关注的是，很多项目即使已经办理竣工备案，但由于拖欠工程款等资金原因，结算时点可能相对靠后，再加上成本发票可能较难取得，将大大影响土地增值税清算的结果。除亏损或退税项目外，笔者建议企业的一般项目按规定继续预缴土地增值税，待后续满足清算条件时再进行清算。

　　增值税：按照适用税率或征收率计税

　　《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《增值税预缴税款表》填表说明也规定，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，按规定在税务机关预缴增值税时，填写本表。其中，“销售额”栏次填写本期收取的预收款(含税)，包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。据此，一些观点认为，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，收取了预收款的，即应预缴增值税。

　　但是，对于预售的概念，《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号印发)第三条第三款明确，商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据这一规定，笔者认为，需要预缴增值税的范围，限于房地产开发企业预售尚处建设期的自行开发房地产项目。销售完工现房收取的销售款项，不需要按3%的预征率预缴增值税。

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第四十五条明确，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。具体到房地产开发企业，各地的通行做法是，以交房时间作为增值税纳税义务发生时间，计算缴纳增值税。比如，安徽省税务部门规定，对以买卖方式转让的不动产，应对照商品房买卖合同上约定的交房时间，确认增值税纳税义务发生时间。房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为增值税纳税义务发生时间。