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房地产公司售后回租怎么做税收筹划?售后然后将对方的房产回租过来经营，这样的经营模式有一定的好处，一个是能够促进房产的销售，因为不少人是买房投资的，这样就解决了对方房屋空置的问题，另一个这也算是企业的一个业务。那么房地产公司售后回租怎么做税收筹划呢?我们一起来看一下吧！

售后然后将对方的房产回租过来经营，这样的经营模式有一定的好处，一个是能够促进房产的销售，因为不少人是买房投资的，这样就解决了对方房屋空置的问题，另一个这也算是企业的一个业务。那么房地产公司售后回租怎么做税收筹划呢?我们一起来看一下吧！

房地产公司售后回租的税收筹划

1、房地产企业在出售和承租时的纳税筹划

虽然国家税务总局规定了，售后回租业务中对于承租方来说，销售收入不确认销售，而且不属于营业税和增值税的征收范围。但是，有一个前提条件，就是：必须将资产出售给具有从事融资租赁业务资质的企业。否则的话不符合融资性售后回租的政策规定，无法按照上述的税务处理方式进行处理。从这个角度来看，房地产进行售后回租业务的时候，必须选择具有相关资质的企业。除了对企业的资质有要求之外，对于业务中涉及到的资产，也有相关的规定，即出售和回租的资产不能是一般的货物，必须是固定资产或者是不动产。对于这一条件，房地产企业一般都是满足的，所以对于这一点，不需要特别的筹划。但是需要注意的是，要梳理好出售和回租的先后顺序，必须是先将资产出售，然后再回租资产。如果是先租赁再出售，或者出售后但没有签订回租合同，不满足售后回租的条件。同时，房地产企业出售和回租的房产，必须是同一标的物，即使是回租的房产和出售的房产在价值、规格等方面都相同，也是不行的。由于必须是融资性质的，所以房地产企业还应该注意的是，在该项业务中出售资产的过程，必须要以资产的公允价值为交易基础，否则的话可能会被税务机关认定为恶意转移资产或逃税漏税，而不符合相关政策规定，而被要求补缴增值税、营业税和企业所得税。

2、房地产企业作为转租人时的纳税筹划

虽然房地产企业在出售房产和回租的时候，如果满足融资性售后回租的相关政策规定，可以享受免税的规定。但是在获取房产的使用权之后，再将房产转租的话，获得租金收入仍然需要根据相关规定，以服务业缴纳营业税以及相关规定，并将租金的全额作为计税依据，按照5%的税率计算缴纳营业税。比如房地产企业直接和商户签订租赁合同，商户每年需交租金500万，同时需要支付给购房者租金400万。如此的话，房地产企业应该缴纳营业税500*5%=25万，同时需要交纳相关税费：25*(3%+7%)=2.5万。而如果房地产企业成立物业公司，分别与购房者和经商户签订回购合同以及物业管理合同，根据相关规定，物业公司收取的水、电、燃气以及租金等，可以从营业额中扣除，从而降低整体税负。所以，房地产企业可以成立物业公司，只和购房者签订房屋买卖合同，而有物业公司与购房者签订委托代理租赁合同，同时与经商户签订物业管理合同，并在合同中明确规定将物业公司收取的租金转交给购房者。

如果采用成立开发公司的筹划方案，房地产企业只需要就支付给购房者的租金纳税，两者之间的差额作为代收代付项目而免税。此时物业公司需缴纳营业税及其附加为：400*5%(1+7%+3%)=22万，减轻税负5.5万。利用这种方法，需要注意以下几点：

一是物业公司代收代付的数额一定要相等，这是允许抵减营业额的重要前提，否则的话不符合代收代付的性质。由于物业公司收取的综合费用，应该在物业管理合同中，将代收的租金以及金额单独注明，并和代付的租金在金额上保持一致，防止税务机关对代收代付的真实性产生怀疑。

二是保证减除的项目必须要有合法票据。购房者可以直接对经商户开具发票或者申请税务机关代开相关发票，而物业公司在转交经商户上交的租金的时候，将发票的复印件作为记账凭证，以此冲减收入。也可以由物业公司给商户开具发票，全额作为营业收入，同时将购房者开具给物业公司的发票作为抵减项目。但是，两种方式相比，第一种方式更具有代收代付的性质。

三是，对于由房地产企业控制的物业公司签订租赁合同，是否满足融资租赁售后回租的条件，目前的税法没有明确的说明。所以，在具体操作的时候，需要和税务机关沟通，确保筹划方案的可行性。

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