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房地产开发企业在处理增值税的申报时，是会进行预缴的，有时候还会进行异地预缴，因此，相关的账务处理是要严格按照要求来进行处理的。那么，房地产开发企业增值税怎么计算呢?详细的账务处理怎么做呢?房地产开发企业增值税的算法和申报详情说明，来详细的了解吧。

房地产开发企业在处理增值税的申报时，是会进行预缴的，有时候还会进行异地预缴，因此，相关的账务处理是要严格按照要求来进行处理的。那么，房地产开发企业增值税怎么计算呢?详细的账务处理怎么做呢?房地产开发企业增值税的算法和申报详情说明，来详细的了解吧。

房地产开发企业增值税算法

预交增值税

(一)政策依据

根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。

(二)申报示例

某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

= 2,220.00 ÷ (1+11%)* 3% =60.00万元

(三)预缴申报

(四)会计核算

2017年12月账务处理：

(1)收到诚意金

借：银行存款 100.00万元

贷：其他应付款 100.00万元

(2)收到预收款

借：银行存款 2,220.00万元

贷：预收账款 2,220.00万元

(3)预缴增值税

借：应交税费-预交增值税 60.00万元

贷：银行存款 60.00万元

(五)纳税申报

土地价款抵扣政策依据

(一)《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第(三)项第10点：

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

(二)财税〔2016〕140号第七条：

向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

(三)国家税务总局公告2016年第86号第一条 ：

房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。

(四)国家税务总局公告2016年第18号：

1. 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

会计核算方法

案例：

上述房地产开发公司2018年1月开具增值税发票价税合计8,880.00万元，对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元，2017年12月预交增值税60.00万元，当月认证抵扣的进项税额为450.00万元，上期无留抵税额。

第一步：确认收入及销项税额

借：预收账款 8,880.00万元

贷：主营业务收入 8,000.00万元

应交税费-应交增值税-销项税额 880.00万元

如果该房地产开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为880.00万元，收票方可全额抵扣增值税。

第二步：土地价款抵扣增值税

借：应交税费——应交增值税-销项税额抵减 220.00万元

贷：主营业务成本 220.00万元

土地价款抵扣增值税金额=土地价款÷(1+11%)*11% =2,220.00÷1.11*0.11=220.00万元

第三步：转出当月未交增值税

借：应交税费—应交增值税-转出未交增值税 210.00万元

贷：应交税费—未交增值税 210.00万元

当月实际销项税额=880.00-220.00=660万元

当月认证抵扣的进项税额=450万元

当月应交增值税=660.00-450.00=210万元

第四步：将预缴增值税转入未交增值税

借：应交税费—未交增值税 60.00万元

贷：应交税费—预交增值税 60.00万元

当月未交增值税余额=210.00-60.00=150万元

第五步：次月缴纳税金时?

借：应交税费—未交增值税 150.00万元

贷：银行存款 150.00万元

好了，有关房地产开发企业增值税的算法和申报，就为大家分享到这里了。此外，对会计实操课程及税务课程感兴趣的小伙伴，欢迎咨询右方在线客服吧。或者，可以通过关注下方公众号来免费试学哦，会对大家的税务处理有益处的!