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  • 房地产企业安置房销售的税务处理

    来源:会计教练2020年09月09日 15:51

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    本文讲的是房地产企业安置房销售的税务处理,在房地产项目开发中,用本项目开发产品作为安置房如何交纳增值税、土地增值税、企业所得税呢?接下来由小编帮大家整理出来,对于房产行业会计感兴趣的小伙伴们可以一起来看看吧,希望小编的分享可以帮助到大家。

    1、增值税

    用本项目开发产品安置拆迁户时需要视同销售,视同销售的销售额如何确定呢?根据《增值税暂行条例实施细则》按下列顺序确定销售额交纳增值税:(一)按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(二)按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;(三)按组成计税价格确定。

    2、土地增值税

    自有开发土地上建造安置房,属于开发企业的开发产品,安置过程视同销售。根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入。即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定,也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

    3、企业所得税

    国税2009年31号第七条规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为: (1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

    (3) 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

    以自建商品房安置拆迁户时,按照视同销售价格确认拆迁补偿费和主营业务收入:

    借:开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

    贷:主营务收入

    应交税费— 应交增值税— 销项税

    结转安置房成本时,

    借:主营业务成本

    贷:开发产品

    (3) 自有划拨土地上自建安置房

    在划拨性质的土地上以开发公司名义立项、建设安置房用于安置拆迁户,需要视同销售交纳增值税和企业所得税、土地增值税。收到补差价款,应该冲减拆迁补偿费,支付给拆迁户的补偿价款,应计入拆迁补偿费。问题在于视同销售价格如何确定?

    1、按照协议约定价格确定。与拆迁户签订的安置协议中约定价格的,按照约定价格视同销售;

    2、按照成本加成方式核定价格。安置协议没有约定或者约定价格明显偏低的,应进行核定价格。

    (四)在非自有土地上建安置房

    开发企业在非自有土地上建造安置房,这种模式下土地一般在政府(例如城改办)名下,报批报建手续以政府名义办理,属于政府项目。房地产开发企业投资建造安置房安置拆迁户,是取得开发用地的前置条件,因此,安置房建造成本计入拆迁补偿费,增值税、土地增值税、企业所得税均不需要视同销售。收到拆迁户的补差价款,应该冲减拆迁补偿费。

    以上即是房地产企业安置房销售的税务处理的全部内容啦,小编就整理到这里了,相信大家对于房地产企业安置房销售的税务处理有所了解有所掌握了,那么大家还有什么疑问可以咨询我们的在线答疑老师,老师会耐心的回答哦,同时我们也有免费资料包和精讲课程可以领取哦,只要按照文章下方的方式就可以哦。

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