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  • 个人买房如何计算缴纳个人所得税

    来源:会计教练2020年01月19日 08:57

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    对于个人买房如何计算缴纳个人所得税?我们都知道个人转让房屋应当按照“财产转让所得”税目计算缴纳个人所得税,那么个人买房如何计算个人所得税呢?具体的税收优惠有哪些呢?接下来小编为大家详细的分析一下具体的内容,希望本文对大家有所帮助。

    《个人所得税法》规定:财产转让所得,以每次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,适用比率税率,税率为20%。

    应纳税额=(财产转让收入额-财产原值-合理费用)*20%

    一、收入额的确认

    《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定:对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。

    《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号 ) 规定:个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

    二、财产原值及合理费用

    《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定:对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

    商品房的房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

    转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等税金。

    《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)规定:合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

    根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)的规定:

    1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:

    (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;

    (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。

    2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

    3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

    三、核定征收

    《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)规定,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。

    四、税收优惠

    对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

    1. 个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房,以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间,依照孰先原则确定;个人购买的其他住房,以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期,按照孰先原则确定。

    2.个人转让房屋的日期,以销售发票上注明的时间为准。

    3.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

    五、跨部门协同管理

    《个人所得税法》规定,个人转让不动产的,税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税,登记机构办理转移登记时,应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。有关部门依法将纳税人、扣缴义务人遵守本法的情况纳入信用信息系统,并实施联合激励或者惩戒。

    六、个人所得税计算举例

    小明于2019年12月将2018年1月购买的在北京的唯一住房(普通住房),以750万元的价格转让给了小丽,开具的增值税普通发票上注明销售价格为714.29万元,增值税额为35.71万元,小明缴纳增值税35.71万元,城市维护建设税2.5万元,教育费附加1.07万元,地方教育附加0.71万元,发生过户费用3万元。该住房是以银行按揭贷款方式购买的,购置发票注明的销售价格为571.43万元,增值税额为28.57万元,贷款利息凭证注明已支付的住房贷款利息为32万元,发生装修费用15万元,已取得合法的凭证。小明转让的住房应该缴纳多少个人所得税?

    (1)应税收入=714.29万元。

    (2)房屋原值=600万元。

    (3)转让住房过程中的税金=2.5+1.07+0.71=4.28万元。

    (4)合理费用=3+32+15=50万元

    (5)住房转让应纳税所得额=714.29-600-4.28-50=60.01万元

    (6)应交个人所得税=60.01*20%=12万元

    关于个人买房如何计算缴纳个人所得税?具体的计算方法小编就为大家详细的做了解答,相信大家通过阅读本文应该有所了解了。如你对于各种税务处理、账务处理、税收优惠的相关内容感兴趣的话,关注下方二维码添加老师微信,即可获取各种税务的备考资料,如您有意向可以免费试听税务处理的相关视频课程!

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