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  • 注会《税法》预习考点:土地增值税法(7)

    来源:会计教练2019年11月25日 10:27

    陈老师会计教练官方答疑老师

    职称注册会计师,财税讲师

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    注会《税法》预习考点:土地增值税法(7),勿以善小而不为,注册会计师的学习也是这样,不要对看起来微不足道的知识点不在乎,每个知识点都学透其实也不是什么易事。

    【内容导航】

    一、房地产开发企业土地增值税清算

    二、土地增值税税收优惠

    三、征收管理

    【所属章节】

    本知识点属于《税法》科目第七章房产税法、契税法和土地增值税法

    【知识点】房地产开发企业土地增值税清算、土地增值税税收优惠、征收管理

    土地增值税法

    一、房地产开发企业土地增值税清算

    (五)土地增值税的核定征收

    1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

    2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

    3.虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

    4.符合土地增值税清算条件,未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

    5.申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

    核定征收率原则上不得低于5%。

    (六)清算后再转让房地产的处理

    在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

    单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

    二、土地增值税税收优惠

    (一)建造普通标准住宅出售,其增值率未超过20%的,免征土地增值税。增值率超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。

    【解释1】20%是起征点,19.99%都不纳税,20.01%应就其全部增值额按规定计税。

    【解释2】普通标准住宅应同时满足:

    住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮,但不超过上述标准的20%。

    对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

    (二)因国家建设需要,政府依法征用、收回的房地产,免税。

    (三)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

    (四)单位转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%的,予以免税。

    三、征收管理

    除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。

    (一)纳税地点:房地产所在地

    纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时,则在住所所在地税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

    (二)纳税申报

    纳税人应在转让房地产合同签订后7日内,到房地产所在地主管税务机关申报纳税。

    土地增值税费用分配

    土地增值税计算题目经常出现的考点:

    1.配比原则的应用;

    2.利息的扣除规定;

    3.开发成本的范围;

    4.和地产转让有关的税金;

    5.印花税是否单独扣除;

    6.是否有加扣的特殊规定。

    不同税种的注会税法知识点很相似,建议大家对比学习,以防弄混。

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